Мифы и реальность инвестиций в отельную недвижимость

Гостиничные объекты в Российской Федерации не входят в топ по популярности среди инвесторов, и происходит это по разным причинам. Сейчас можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей, хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.

С чем же связана недостаточная инвестиционная привлекательность этого сегмента недвижимости? Эксперты отмечают нестабильность входящего денежного потока, особенно в условиях неопределенной пандемической обстановки, и значительный объем затрат в инвестиционной фазе для появления и запуска качественного средства размещения, и высокие объемы оборотных средств в операционном периоде, не позволяющие сформировать финансовые запасы.

Как правило, крупные инвесторы, владеющие одним или несколькими крупными отелями под локальными или глобальными брендами, основную доходность получают от других активов своего портфолио, и, в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, адекватно оценивают риски появления убытков и вливания дополнительных денежных средств для поддержки гостиничных активов. Не секрет, что сроки окупаемости и рентабельность крупных отелей высокого сегмента в Москве, Санкт-Петербурге и других городах РФ находятся за пределами горизонтов, характерных для других видов коммерческой недвижимости (складов, офисов, торговых центров), и вряд ли такие цифры смогут привлечь большое количество новых инвесторов, особенно в нынешних волатильных условиях.

Сроки окупаемости и рентабельность крупных отелей высокого сегмента находятся за пределами горизонтов, характерных для других видов коммерческой недвижимости

Тем не менее, на рынке с определенной периодичностью появляются новые гостиничные объекты, строятся и открываются отели под локальными и международными брендами в сегментах от мидмаркета до люкса.  Помимо прочего, этот факт может говорить об определенном переосмыслении инвесторами качественных гостиничных объектов в топовых локациях с понятной структурой управления.

Тренды на рынке отельной недвижимости

Здесь следует выделить следующие тренды, обозначающие нынешнюю ситуацию с гостиничными объектами, рынком туризма и гостеприимства и дальнейшими перспективами:

  • Устойчивый рост на рынке сервисных апартаментов в сегменте affordable living в крупных городах — управляющие компании и застройщики, ранее проявлявшие осторожность к такого рода объектам, активно развивают компетенции в этой нише и наращивают портфолио проектов.
  • Выход на рынок бутиковых отелей класса люкс, совмещенных с жилыми резиденциями под мировыми брендами — прежде всего в топ-локациях Москвы, с прогнозами на появление таковых в Санкт-Петербурге и Сочи. На данный момент в Москве на разных стадиях реализуются Fairmont на Тверской ул. (отель на 165 номеров и 43 апартамента), Raffles на Варварке у парка «Зарядье» (153 номера в рамках многофункционального комплекса с апартаментами), Mandarin Oriental на Якиманке (109 резиденций, включая пентхаусы и мезонеты), Bvlgari на Большой Никитской ул. (65 номеров и 14 резиденций). Проекты компактные, капитальные затраты на них очень высоки, участие международных брендов также является весомой статьей расходов, однако внушительный платежеспособный спрос на недвижимость такого рода обеспечивает им популярность инвесторов. Несмотря на кризисные явления как локального, так и глобального характера, приобретение статусных объектов состоятельными покупателями устойчиво растет, и эта тенденция сохранится и в перспективе.
  • Гостиничные объекты в рамках многофункциональных центров, где, помимо непосредственно номерного фонда, входящий денежный поток может формироваться за счет точек общественного питания, extended stay апартаментов, ритейла, фитнеса и СПА, индустрии развлечений, коворкингов и т.д. Это привлекает больший поток потребителей за счет развитой инфраструктуры и сервиса, таким образом помогая снижать риски операционных убытков в случаях, когда номерной фонд генерирует недостаточно выручки. Одним из примеров в Санкт-Петербурге может служить комплекс Valo Hotel City на Бухарестской ул. (включающий в себя отель Mercure 4* на 160 номеров и 320 резиденций, апартаменты для длительного проживания, рестораны и кафе, фитнес-центр и пр.), а также комплекс апарт-отель YE’S на ул. Марата (в его составе — более 1000 апартаментов с разными сроками проживания, полноформатный ресторан и фудхолл, бизнес-центр, фитнес-клуб, паркинг и т.д). Анализируя операционные показатели таких объектов за последний период, можно сделать вывод об их конкурентных преимуществах по сравнению с классическими отелями и, соответственно, более позитивных инвестиционных результатах для инвесторов как на данный момент, так и в перспективе.
  • Заметное оживление по гостиничным объектам на курортных локациях – Краснодарском крае, Республике Крым, Калининградской области. В силу известных ограничений по выезду за рубеж и мощному туристическому потоку в эти локации стала очевидна нехватка качественного гостиничного фонда, и многие застройщики и управляющие компании позитивно оценивают инвестиционный потенциал новых средств размещения и ведут здесь активную девелоперскую деятельность. Так, один из глобальных гостиничных операторов Accor (владеет брендами Ibis, Mercure, Novotel, Adagio, Movenpick, Pullman и т.д.) анонсировал запуск крупного гостиничного кластера на 1500 номеров в Анапе, а также представил инвесторам крупный апарт-отель Adagio Le Rond в Дагомысе на 458 апартаментов со всей необходимой сервисной инфраструктурой. Следует отметить, что в текущий период стоимость недвижимости на побережье Краснодарского края ажиотажно высока, в связи с чем инвесторам, интересующимся данной локацией, необходимо принимать во внимание качественные параметры приобретаемых объектов, в том числе профессиональный формат управления и сервисные преимущества по сравнению с классической жилой недвижимостью.
  • Устойчивый спрос на загородные объекты гостеприимства в пределах транспортной доступности от Москвы и Санкт-Петербурга, который был сформирован за последние полтора года в условиях ограниченного передвижения, также демонстрирует определенный потенциал для инвесторов. Лишившись возможности путешествовать за рубеж, платежеспособные гости открыли, вернее, заново открыли для себя такие точки притяжения с качественным размещением, часто вблизи водоемов или побережий, локальной гастрономией, туристическими активностями, ремеслами, достопримечательностями и историческим бэкграундом. К примеру, небольшие отели и апарт-отели Ленинградской области, Республики Карелия, приуроченные к побережьям Ладожского озера и Финского залива, предлагающие разнообразные виды размещения (номера, дуплексы, отдельные коттеджи, таунхаусы) и досуга, пользовались очень высокой популярностью у гостей, и средняя стоимость проживания там возросла очень значительно; этот спрос имеет высокую вероятность к сохранению и в перспективе, повышая интерес инвесторов к таким объектам.

Отдельного упоминания заслуживают здесь загородные объекты с санаторно-курортной направленностью, в нынешних условиях их популярность стремительно взлетела, и можно ожидать появления новых объектов в этой нише с позитивно оцениваемой доходностью.

Инвестиционная привлекательность

Экспертное сообщество сейчас обсуждает инициативы Правительства РФ, связанные с развитием туризма в таких регионах как Байкал, Алтай, Камчатка и др., и принятием федеральных и региональных целевых программ под эту задачу. С точки зрения инвестиционных перспектив, нам кажется преждевременным говорить о каком-либо существенном увеличении качественных средств размещения в этих регионах, поскольку для создания постоянного и объемного туристического потока необходимо решить вопросы прежде всего транспортной доступности этих регионов, создания современной инфраструктуры, на базе которой и смогут появиться и развиваться гостиничные объекты соответствующего уровня. Также до сих пор не решен вопрос с налогообложением объектов отрасли, и это очень существенно снижает рентабельность гостиничных активов.

В целом следует отметить, что, как и любой другой инвестиционный инструмент, гостиничные объекты требуют тщательного, взвешенного анализа и подхода. Не обладая ярко выраженной инвестиционной привлекательностью и быстрым сроком окупаемости по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости и классическим жильем, гостиничные форматы будут интересны прежде всего в долгосрочных стратегиях, для диверсификации инвестиционного портфеля и хеджирования рисков по другим инструментам.

Важно, что конкурентное преимущество качественного гостиничного актива обеспечивается прежде всего локацией, грамотной моделью управления, уровнем сервиса и безопасности гостей, и это позволяет такому активу быть рентабельным в операционном периоде, окупаемым в разрезе капитальных затрат и доходным в долгосрочной перспективе.

Увеличение числа грамотных инвесторов, работающих с гостиничными активами в РФ, позволит решить главную задачу конкурентоспособности отечественной сферы гостиничного бизнеса

Увеличение числа грамотных инвесторов, работающих с гостиничными активами в РФ, позволит решить главную задачу конкурентоспособности отечественной сферы гостиничного бизнеса – переход от преобладающих сейчас на рынке мини- и микро-гостиниц, управляемых зачастую кустарно и с нестабильным финансовым результатом, к качественным гостиничным объектам, грамотно построенным, профессионально управляемым, обеспечивающим стабильный сервис для гостей и   достойный доход для своих инвесторов.

Эффективным инструментом по управлению недвижимостью, в том числе и отельной, является закрытый паевой инвестиционный фонд, который можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года. За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов. Среди них – акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.


Автор: Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM

Статья отражает мнение автора и может не совпадать с мнением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО). Данный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном сообщении, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале.

Мы в Telegram

Новости финансового рынка у вас в кармане