Горячие метры. Как пандемия и льготная ипотека деформировали рынок недвижимости в России

Ипотечный бум в России постепенно сходит на нет благодаря усилиям Банка России. Его итогом стали серьезное подорожание квадратных метров, рост закредитованности населения, а также растущие риски возникновения пузырей. О том, почему инвестиции в недвижимость сегодня, по всей видимости, не самая лучшая идея – читайте в нашем новом материале.

Свернуть ипотеку

С 1 августа Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%). Это означает, что банки станут менее охотно выдавать жилищные займы населению, а ставки по ним вырастут. ЦБ РФ принял соответствующее решение исходя из трех соображений.

  • Во-первых, отмечают представители регулятора, с середины 2020 года рост цен на недвижимость в России «значительно ускорился». В I квартале квартиры на вторичном рынке подорожали на 13,6% в годовом выражении, на первичном – на 17,6%. При этом в отдельных регионах рост цен превысил 20%. «В этих условиях возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании», – поясняют в ЦБ РФ.
  • Во-вторых, банки наращивают долю ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. На первичном рынке доля таких займов со II квартала 2020 года по I квартал 2021 года увеличилась с 24% до 45%, на вторичном – с 30% до 33%.
  • В-третьих, годовые темпы роста задолженности по ипотечным кредитам остаются устойчиво высокими. На 1 апреля 2021 года они составляли 23%. В таких условиях банки быстро накапливают займы с низким первоначальным взносом, что повышает их уязвимость к возможным шокам.

Банки станут менее охотно выдавать жилищные займы населению, а ставки по ним вырастут

Выступая на совместном заседании профильных комитетов Госдумы председатель Банка России Эльвира Набиуллина допустила, что в случае дальнейшего снижения стандартов кредитования, а также сохранения ускоренного роста цен на жилье, регулятор может увеличить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным ссудам.

В целом же, антикризисные меры «свои задачи выполнили» и их необходимо постепенно сворачивать, иначе «мы сможем увидеть риски пузырей на этом рынке», предупредила Набиуллина.

Щедрое предложение

Под антикризисными мерами, которые нужно свернуть, имеется в виду программа льготной ипотеки. Правительство запустило ее в начале пандемии, чтобы поддержать население и строительный бизнес.

Согласно условиям программы, максимальная ставка по жилищным кредитам составляла 6,5%, а минимальный взнос – те самые 20%, увеличивающие риски невозврата в будущем. В Москве и Санкт-Петербурге можно было получить до 8 млн руб., в остальных регионах – до 3 млн.

Предполагалось, что программа будет действовать до 1 ноября 2020 года, но затем ее продлили до 1 июля 2021-го, расширив возможности для заемщиков: в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленобласти подняли планку до 12 млн руб., в остальных субъектах федерации – до 6 млн руб., а минимальный взнос снизили до еще более рискованных 15%.

В ходе ПМЭФ-2021 президент России Владимир Путин заявил, что «резко обрывать ее [программу льготной ипотеки], сворачивать, конечно, нельзя». Поэтому она снова продлена, но уже на новых условиях.

До 1 июля 2022 года граждане России могут получить льготную ипотеку под 7% на сумму до 3 млн руб. Этот порог сразу отсекает резко подорожавшую недвижимость в крупных городах, особенно в Москве и Северной столице.

До 1 июля 2022 года граждане России могут получить льготную ипотеку под 7% на сумму до 3 млн руб.

Впрочем, семьи, где после 1 января 2018 года родился ребенок, могут рассчитывать на получение до 12 млн руб. под 6% в Москве и Петербурге, а также в МО и Ленинградской областях, и до 6 млн руб. в остальных регионах. Семьи с детьми могут получить льготный кредит до 1 марта 2023 года.

Благие намерения

Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.


Разогретый рынок

  • По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
  • В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
  • В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
  • В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
  • Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
  • Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.

Источники: ЦИАН, «Петербургская недвижимость», Metrium, Центр управления городским имуществом, «Авито Недвижимость», Frank RG.


«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).

По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.

С 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет

В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.

Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).

В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.

«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.

Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.

Бойся пузырей

Итак, за последние полтора года российский рынок недвижимости из-за пандемии коронавируса и запуска льготной программы ипотеки пережил серьезную деформацию, в результате которой жилье стало менее доступным.

Более того, появились риски возникновения пузырей, о чем неоднократно предупреждали в ЦБ РФ. Именно поэтому программа льготной ипотеки постепенно сворачивается, а требования регулятора к банкам, выдающим жилищные ссуды, становятся жестче.

Российский рынок недвижимости из-за пандемии коронавируса и запуска льготной программы ипотеки пережил серьезную деформацию

Угроза возникновения пузырей вполне реальна. Ключевая проблема здесь – падение уровня благосостояния населения. По итогам I квартала 2021-го, как сообщил Росстат в конце апреля, они снизились сразу на 3,6% в годовом выражении. За весь 2020-й показатель упал на 3,5%.

При этом довольно сложно оценить глубину падения благосостояния россиян, опираясь на данные Росстата. В Минэкономразвития, которому подчиняется статистическое ведомство, признают это. «Люди, конечно, начинают это сравнивать со своими личными доходами, со своими зарплатами, пенсиями, социальными пособиями. Это вызывает очень большую дискуссию», – говорил министр экономического развития Максим Решетников.

В общем, ясно одно: население беднеет. Причем реальные доходы снижались непрерывно с 2014 по 2017 годы, а COVID-19 пресек их вялотекущее восстановление (в 2019-м показатель подрос на 1%, в 2018-м – на символические 0,1%). Также стоит отметить, что реальная зарплата половины представителей российского среднего класса непрерывно падала с 2014 по 2019 годы.

Реальная зарплата половины представителей российского среднего класса непрерывно падала с 2014 по 2019 годы

Все это сильно отражается на рынке недвижимости и формирует благодатную среду для раздувания пузырей. Так, в июне 2021 года число квартир с обременением, выставленных на продажу, выросло на 20% по сравнению с аналогичным месяцем 2020-го. Иными словами, растет количество россиян, для которых обслуживание ипотечных кредитов становится все большей проблемой.


Итоги ипотечного бума в России (на 1 июня 2021 года)

10,3 трлн руб. – долг россиян по ипотеке

на 27,4% вырос объем долга год к году

0,7% – доля просроченной задолженности по ипотеке

4,3% – годовой темп прироста просроченной задолженности по жилищным кредитам

7,3% – средняя ставка по ипотеке в России

Источники: Frank RG, Центробанк


Впрочем, благодаря мерам Банка России рынок постепенно охлаждается. Многие игроки розничного кредитования заранее подготовились к ужесточению монетарной политики и условий выдачи жилищных займов и стали пересматривать собственные ставки. В итоге в мае число выданных ипотечных ссуд снизилось по сравнению с апрелем на 27%, а их объем упал на 28,2%, сообщило бюро кредитных историй «Эквифакс».

Разумная альтернатива

Как уже было сказано, ипотечный бум в России привел к тому, что недвижимость стала менее доступной. А в ближайшие месяцы она станет еще менее доступной, поскольку банки постепенно ужесточают требования к заемщикам.

При этом из-за сильной деформации рынка сложно предугадать, как изменятся цены на квадратные метры в долгосрочной перспективе: будут ли они расти дальше или их ждет серьезная коррекция к допандемийным уровням.

Сложно предугадать, как изменятся цены на квадратные метры в долгосрочной перспективе

В условиях повышенной неопределенности инвестиции в недвижимость, вероятно, не самая лучшая идея. Тем более, что на российском рынке есть доступные инструменты, позволяющие сохранить и увеличить сбережения.

Один из них — ПИФы. К примеру, рублевые открытые ПИФы под управлением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) в зависимости от степени риска стратегии за последний год показали доходность до 40% (на 30.06.2021). Подробнее с результатами работы ПИФов под управлением ТКБ Инвестмент Партнерс можно ознакомиться по ссылке. О том, в какие ПИФы стоит инвестировать сегодня, читайте в нашем материале.

 


ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ТКБ Инвестмент Партнерс – Фонд облигаций» (Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФКЦБ России 24.12.2002 г. за № 0081-58233855; прирост стоимости пая на 30.06.2021: за 3 мес.: 0,45%, за 6 мес.: 0,46%, за 1 г.: 3,1%, за 3 г.: 21,82%); ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ТКБ Инвестмент Партнерс – Фонд сбалансированный» (Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФКЦБ России 24.12.2002 г. за № 0078-58234010; прирост стоимости пая на 30.06.2021: за 3 мес.: 1,72%, за 6 мес.: 9,17%, за 1 г.: 29,82%, за 3 г.: 35,22%); ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ТКБ Инвестмент Партнерс – Премиум. Фонд акций» (Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 28.02.2006 г. за № 0478-75408434; прирост стоимости пая на 30.06.2021: за 3 мес.: 7,49%, за 6 мес.: 12,08%, за 1 г.: 40,46%, за 3 г.: 52,87%). Данный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном сообщении, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале.

Мы в Telegram

Новости финансового рынка у вас в кармане